D’après Pretto, spécialiste du courtage immobilier, de bonnes affaires s’annoncent pour les prochains mois

Bien’ici et Pretto s’entendent sur leur analyse du marché immobilier : 2024 était une année de transition et de début de reprise du marché. Cela ne se ressent pas encore dans les chiffres, puisque les notaires ont annoncé 780 000 transactions, soit une baisse de 17 % par rapport à 2023.

Pour Pretto, le creux de la vague est placé à fin 2023-début 2024. Les taux étaient alors à plus de 4,5 % avec une demande très faible pour le crédit et des intentions d'achat immobilier au plus bas.

Dès le début de l’année 2024, à la faveur de la baisse des taux, Pretto a constaté que plusieurs clients réactivaient leurs projets. L'accélération a été progressive, avec un flottement à l'été en raison des J.O. et de l'instabilité politique, pour retrouver des couleurs dès le mois de septembre.

Les prix immobiliers ont entamé leur baisse dans l’année (-6 % en moyenne globale) et se stabilisent partout en France, avec bien entendu des spécificités locales. Paris a vu son prix au m² diminuer d’environ 10 % alors qu’aucune baisse n’a été constatée à Marseille.

La thèse de Pretto est la suivante : la baisse des prix est finie et il ne faut plus attendre pour se lancer dans son projet d’achat immobilier.

Olivier Carreau s’est prêté au jeu des prédictions malgré des contextes nationaux et internationaux qui évoluent au jour le jour.

Malgré une dette souveraine française trop importante, générant de l’instabilité sur les marchés, de nombreux éléments plaident pour une poursuite de la baisse des taux au cours de l’année 2025, même si moins importante qu’en 2024 :

• Une baisse des taux directeurs par la BCE de l’ordre de 0,75 à 1 point
• Une concurrence accrue entre établissement bancaires

Les taux pourraient ainsi baisser jusqu’à 2,6 % ou 2,8 % en fin d’année, voire même en-dessous de 2,5% pour les profils les plus attractifs pour les banques.

La période de crise que traverse l’immobilier depuis deux ans était liée à un problème d'offre et de demande. Les logements en stock étaient à des prix trop élevés pour la capacité d'emprunt des ménages français. Selon Pretto, la baisse des prix immobiliers devrait permettre au marché de repartir en 2025 dans plusieurs communes.

Cependant, nous restons en période de flou. En effet, ces dernières années, les banques ne voulaient plus prêter en raison du taux d'usure. Néanmoins, elles ont aujourd’hui besoin d’accueillir de nouveaux clients et le prêt immobilier reste le produit d’appel parfait. Pretto constate que la difficulté n'est plus tellement d'obtenir un prêt mais de l'obtenir avec des conditions peut-être plus hautes qu'espérées.

Le recours à un courtier actuellement a du sens car plusieurs banques proposent des conditions avantageuses en coulisses. Si les financements à 110 % sont plus rares qu’en 2021-2022, les profils avec un apport réduit ou sans CDI peuvent de nouveau espérer décrocher un prêt immobilier.

Quoiqu'il en soit, c'est le bon moment pour acheter car les prix immobiliers sont bas, et qu'ils ne peuvent pas être renégociés contrairement à un taux de prêt immobilier trop élevé à la souscription.

Olivier Carreau, Directeur de la Stratégie chez Pretto l’affirme : « de bonnes affaires se préparent dans les prochains mois ! Il faut profiter de la dynamique positive car le robinet du crédit pourrait se refermer ».

Dans son baromètre, Pretto indique que les meilleurs taux en ce début d'année pour un emprunt sur 15 ans sont à 3 %, 3,1 % pour 20 ans et 3,2 % pour 25 ans. Certaines banques proposent même des "ventes privées" avec des taux inférieurs à 3 %.

Plusieurs économistes aimeraient que la BCE fixe des taux à 2 % pour créer un réel engouement pour le marché immobilier. Cependant, le contexte évolue beaucoup de semaine en semaine et il n'est pas possible d'avoir une vision jusqu'à la fin de l'année.