Immobilier neuf sur la Côte d’Azur et en Corse : l’interview de Christophe Bousquet

Christophe Bousquet, président de la FPI Côte d’Azur et Corse, décrypte les particularités d’un marché toujours très attractif, mais confronté à une forte baisse de la production. Permis de construire, origine des acquéreurs, logement des actifs, retour des investisseurs : il revient sur les principaux enjeux du territoire.

« Le marché pour l'instant sur la Côte d'Azur reste assez stable. Nous avons eu 2 900 mises en vente sur l'année glissante et 3 000 ventes à peu près. » L’offre et les ventes restent donc relativement équilibrées.

Les volumes sont pourtant très éloignés de ceux observés auparavant. « C'est un niveau qui reste stable mais qui reste bas par rapport à ce que l'on a pu connaître parce qu'on avait des niveaux de vente sur les Alpes-Maritimes de l'ordre de 5 000 à 6 000 logements. » Le marché tient, mais sur une base désormais beaucoup plus faible.

C’est surtout sur la production que Christophe Bousquet alerte. « Avant le Covid, nous avions l'équivalent de 7 000 logements qui étaient délivrés en permis de construire. L'année 2025, nous avons eu l'équivalent de 3 400 logements qui ont été délivrés. » Au premier trimestre 2026, le ralentissement se poursuit : seulement 300 logements ont obtenu un permis, selon le président de la FPI Côte d’Azur et Corse.

La baisse des permis de construire pèse directement sur l’offre future. Moins de programmes autorisés aujourd’hui, ce sont aussi moins de logements à commercialiser et à livrer demain.

La Côte d’Azur conserve pourtant un atout majeur : elle continue d’attirer les acquéreurs. « Le marché reste beaucoup plus dynamique de toute façon sur la Côte d'Azur, avec des villes qui restent internationalement connues. Vous avez Nice, Cannes, Antibes, Grasse, et c'est vrai que ces villes concentrent la majorité de l'activité. »

À l’est du Var, Fréjus et Saint-Raphaël tirent également leur épingle du jeu. La Corse reste, de son côté, davantage portée par la résidence secondaire.

L’origine des acquéreurs illustre cette attractivité. Selon Christophe Bousquet, environ 12 % viennent de l’étranger et près de 20 % d’une autre région que Provence-Alpes-Côte d’Azur. La majorité reste cependant locale ou régionale. Des ménages cherchent à se loger sur place, tandis que les entreprises qui s’implantent ou recrutent sur le territoire créent elles aussi de nouveaux besoins.

Sur un marché où l’offre locative est tendue, le logement des actifs devient un enjeu économique à part entière. C’est aussi pour cette raison que Christophe Bousquet voit dans le dispositif Jeanbrun un levier intéressant. Entré en vigueur le 21 février 2026, ce nouveau statut du bailleur privé permet notamment aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement, sous conditions. « Moi, j'aime bien le statut de bailleur privé, le nom qui a été donné à l'origine, parce que justement c'est un statut gagnant-gagnant. »

Un dispositif « gagnant-gagnant », selon lui, car « il permet à la fois à un investisseur de pouvoir défiscaliser, mais en même temps de louer un bien à un prix inférieur au prix du marché et donc vraiment de rendre service à la société. »

Sur la Côte d’Azur, l’objectif est très concret : « Répondre à une demande, qui est une vraie demande importante sur notre région, qui est le logement des actifs. »

Le sujet est d’autant plus important que les investisseurs particuliers se sont fortement retirés de l’immobilier neuf depuis la fin du Pinel. « Ça apporte une vraie réponse à des investisseurs privés qui, pendant longtemps, depuis que le Pinel s'est arrêté, ont été exclus du marché. »

Pour Christophe Bousquet, le dispositif Jeanbrun peut notamment trouver sa place sur les programmes dont les prix restent compatibles avec une opération d’investissement locatif. « En règle générale, le dispositif fonctionne sur des gammes de prix en dessous de 5 000 à 5 500 euros du mètre carré. »

Pour les professionnels, cela suppose de repérer les programmes adaptés et d’accompagner les investisseurs dans leur projet : niveau de loyers, demande locative, typologie du logement ou encore objectifs patrimoniaux. Un travail de conseil déjà essentiel pour convaincre les investisseurs dans le logement neuf.

Dans le neuf, l’acquéreur doit souvent prendre sa décision alors que le logement n’existe pas encore. La capacité à se projeter devient donc essentielle. Christophe Bousquet met notamment en avant la carte 3D de Bien’ici. « Avec la visibilité 3D et la carte, on peut tout de suite se projeter réellement, voir quel est l'emplacement, où se situe le programme, quels sont les avantages. »

Localisation, environnement, implantation du bâtiment : ces informations permettent de rendre le projet plus concret pour l’acquéreur. « C'est quelque chose qui est relativement important, qui permet de mettre en avant réellement nos projets. »

Pour les promoteurs, cette visibilité auprès des porteurs de projet devient d’autant plus importante dans un marché où chaque commercialisation compte.

La Côte d’Azur conserve une forte attractivité : des villes connues à l’international, des acquéreurs venus de l’extérieur et surtout des besoins locaux importants, notamment pour loger les actifs. La fragilité du marché se situe davantage du côté de l’offre. Avec deux fois moins de logements autorisés qu’avant le Covid, le défi est désormais de retrouver une production capable de répondre à cette demande.

Pour Christophe Bousquet, plusieurs leviers se dessinent : relancer les permis de construire, faire revenir les investisseurs particuliers et mieux valoriser les programmes disponibles. L’attractivité est toujours là. L’enjeu est désormais de produire suffisamment de logements pour y répondre.

Les prochaines données de la FPI, attendues en septembre, permettront de mesurer l’évolution du marché au deuxième trimestre 2026.