Observatoire immobilier Bien’ici T3 2026 : les 5 enseignements à retenir pour les professionnels

C'est le chiffre marquant de ce troisième trimestre. Sur Bien’ici, le nombre d'annonces de biens à vendre a augmenté de 4 % en un an, tandis que les contacts effectués depuis les annonces ont chuté de 22 %.

Les acheteurs ont davantage de choix, mais contactent moins les professionnels. La tension immobilière, qui mesure le rapport entre les contacts et les annonces, a ainsi diminué de 25 % en un an. L'Observatoire immobilier Bien'ici retrouve même un niveau de demande proche de celui de 2023 et 2024, deux années marquées par un fort attentisme des acquéreurs.

Pour les agences, la concurrence entre les biens à vendre se renforce. Un propriétaire qui souhaite afficher son logement au même prix qu'il y a quelques mois doit désormais tenir compte des nouvelles annonces apparues dans son quartier. L'enjeu n'est donc pas uniquement d'obtenir des mandats, mais aussi de proposer des biens au bon prix et de les rendre attractifs dès leur mise en vente.

Autre conséquence de ce ralentissement, les annonces restent en ligne plus longtemps, avec des différences importantes entre maisons et appartements. Nous avons consacré un article à ce sujet : durée de diffusion des annonces : l'écart se creuse entre maisons et appartements.

Au troisième trimestre 2026, les prix affichés des appartements progressent de 0,7 % sur un an, tandis que ceux des maisons reculent de 1 %. Et les différences ne s'arrêtent pas là. Hors Île-de-France, les prix des appartements baissent de 1,2 % dans les zones urbaines, alors qu'ils augmentent de 0,8 % dans les zones périurbaines.

Le marché évolue donc à plusieurs vitesses. Une tendance nationale ne reflète pas forcément la situation d'une ville, ni même celle d'un quartier. C'est un point important face aux propriétaires qui s'appuient sur les dernières actualités immobilières pour justifier leur prix de vente. Une estimation doit avant tout tenir compte du marché local, des biens concurrents et des caractéristiques du logement. D'autant que le prix au m² ne fait pas tout. L'état général, les travaux, le DPE ou encore l'environnement du bien peuvent faire la différence auprès des acquéreurs.

Le marché locatif donne lui aussi des signes de changement. Pour le deuxième trimestre consécutif, l'offre augmente et les contacts diminuent.

Au troisième trimestre 2026, Bien’ici enregistre :

• +2 % d'annonces de logements à louer sur un an
• -23 % de contacts depuis les annonces
• +1 % sur les loyers moyens affichés

Une amélioration pour les candidats locataires ? Seulement en partie. Malgré cette légère hausse, l'offre locative reste deux fois moins importante qu'au début de la décennie.

Le problème vient aussi du décalage entre les logements disponibles et les besoins des candidats. Des appartements trop grands, des loyers qui dépassent le budget ou des biens situés loin du secteur recherché peuvent rester sans réponse, alors que d'autres logements sont très demandés.

Du côté des loyers, la hausse moyenne de 1 % s'explique notamment par une plus grande présence de logements meublés, généralement proposés à des loyers plus élevés.

Pour les professionnels de la gestion locative, le nombre de logements disponibles ne suffit donc pas à mesurer les besoins du marché. Les budgets des candidats et les types de biens recherchés restent essentiels pour conseiller les bailleurs et fixer un loyer adapté.

La situation reste difficile pour les professionnels du neuf. Les trois chiffres du trimestre résument les difficultés du secteur :

• +6 % de programmes neufs proposés sur Bien’ici
• -21 % de demandes sur les annonces de logements neufs
• -6 % sur les prix affichés au m²

Malgré davantage de programmes et des prix en baisse, les contacts des acheteurs continuent de reculer. Pour les promoteurs et commercialisateurs, le prix ne suffit donc pas toujours à convaincre. Les futurs acquéreurs doivent aussi pouvoir se projeter dans leur logement, comprendre les prestations du programme et vérifier que leur budget leur permet de concrétiser leur projet. Ce recul rappelle les difficultés du secteur, qui peine encore à retrouver une dynamique de reprise.

Bonne nouvelle du côté des logements énergivores : leur part continue de reculer dans les annonces immobilières. Au troisième trimestre 2026, 9 % des biens à vendre sur Bien’ici sont classés F ou G.

Derrière cette moyenne, les différences sont importantes selon les logements :

• 11 % des maisons sont classées F ou G
• 11 % des studios sont concernés
• seulement 5 % des appartements de trois pièces affichent ces mauvaises notes

Les passoires thermiques restent également plus présentes dans le Nord-Est et en Île-de-France que dans le sud du pays.

Pour les professionnels, le DPE reste un sujet à anticiper dès l'estimation. Une maison classée F peut susciter des questions sur l'isolation, le chauffage ou le montant des travaux à prévoir. Un diagnostic disponible, des informations claires sur l'état du logement et, lorsque c'est possible, des estimations de travaux permettent de mieux préparer les échanges avec les acquéreurs. Le sujet compte d'autant plus que les dépenses énergétiques peuvent peser dans leur budget.

Le troisième trimestre 2026 confirme un marché immobilier moins dynamique, avec davantage d'annonces et des acquéreurs qui prennent moins contact avec les professionnels. Les différences restent toutefois importantes entre les territoires et les types de biens.

Pour les prochains mois, trois points méritent une attention particulière : le prix de mise en vente face à la concurrence, l'évolution des besoins des acheteurs et locataires, et le poids des travaux dans les projets immobiliers.

L'Observatoire immobilier Bien’ici offre des repères pour suivre ces évolutions. Associés à la connaissance du marché local, ils permettent aux professionnels d'adapter leurs conseils, de mieux argumenter leurs estimations et d'accompagner leurs clients dans leurs décisions.

Source : Observatoire immobilier Bien’ici - 3e trimestre 2026. Les données sont issues des annonces diffusées sur bienici.com. La demande correspond au volume de contacts effectués depuis les annonces, les prix aux prix affichés et la durée de diffusion au temps moyen de publication des annonces.