Comment fonctionne la promotion immobilière espagnole ?

Le secteur immobilier espagnol vit une période favorable, affichant une croissance de 4,7 % au troisième trimestre 2023. Porté par la reprise économique postpandémie, le marché de la promotion immobilière espagnole représente 5 % du PIB du pays, offrant des opportunités attractives pour les investisseurs, notamment étrangers.

Bien’ici vous fournit une vue d’ensemble des spécificités du marché espagnol, et met en relief les principales différences avec le marché français à travers les étapes clés du processus immobilier.

En France, les réglementations d’urbanisme sont strictes, limitant la hauteur et la densité des bâtiments. L’accent est mis à la fois sur la préservation du patrimoine et l’efficacité énergétique (normes RT 2012 et RT 2020).

En Espagne, une réglementation plus flexible permet des développements plus denses et plus hauts. Cette souplesse facilite la réalisation de projets à grande échelle dans les périphéries urbaines et les zones côtières.

Côté ibérique, les types de projets immobiliers se démarquent avec :

• Des appartements plus spacieux qu’en France, souvent avec terrasses ;
• Des maisons individuelles dans les zones suburbaines et rurales ;
• Des logements dits protégés, équivalents au logement social français.

Les projets incluent aussi des résidences fermées avec des services partagés, concept moins répandu dans l’hexagone.

La conception architecturale en Espagne est caractérisée par une grande diversité de styles, du moderne au traditionnel méditerranéen, avec un accent sur les espaces extérieurs. En France, les programmes cherchent davantage à se fondre dans le tissu patrimonial.

Dans les deux pays, le processus débute par l’élaboration d’un avant-projet donnant une image globale de l'opération et un aperçu du budget. Si la viabilité technique, économique et commerciale est établie, le promoteur procède à l’achat des terrains, plus abondants en Espagne.

La préparation du projet de base se fait en parallèle avec la recherche de financement et la demande de permis de construire. Le projet évolue vers le projet d’exécution tout au long de cette phase.

La demande de permis de construction municipal en Espagne peut prendre de 3 à 12 mois, selon la complexité du projet et la localité. En France, ce processus est plus long, pouvant aller jusqu’à 18 mois.

La commercialisation débute souvent avant l’obtention du permis de construire, une pratique moins courante en France. Les promoteurs espagnols, comme Aedas ou Via Célere, préparent la documentation commerciale et activent le pré-marketing dès les phases initiales du projet.

Les banques espagnoles (Santander, BBVA, CaixaBank) exigent généralement un taux de pré-réservation de 40 % à 60 % avant d’accorder le financement, selon les conditions financières du projet et la réputation du promoteur. Cette contrainte leur permet de se concentrer sur le marketing dès le début du projet.

L’objectif est de vendre 100 % de la promotion rapidement pour optimiser la rentabilité. En 2024, les promoteurs ont déjà vendu 95 % de leur production, et 60 % pour 2025, soulignant la forte demande sur le marché espagnol.

Le processus d’achat s’établit dans cet ordre :

1. Réservation du logement

2. Recherche de financement

3. Contrat d’achat et de vente

4. Signature de l’acte devant notaire

En France, le processus est similaire, mais avec un délai de rétractation de 10 jours et l’obligation pour le promoteur de souscrire une garantie d’achèvement.

Le processus de paiement s’élabore ainsi :

1. Frais de réservation : 3 000 à 15 000 euros

2. Signature du contrat de vente : jusqu’à 10 % du montant total

3. Paiements échelonnés durant la construction

4. Paiement final à la signature de l’acte public (70-80 % restants)

En France, le paiement est plus réglementé, avec des versements liés à l’avancement des travaux (appels de fonds).

Taxes et frais diffèrent :

• TVA : 10 % en Espagne (6,5 % aux îles Canaries), contre 20 % en France (taux réduit à 5,5 % pour certains logements sociaux)
• Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) en Espagne : varie selon les régions (de 0 % au Pays basque jusqu’à 1,5 % en Catalogne)
• Commission d’ouverture pour l’hypothèque : jusqu’à 2 % du capital prêté

Les systèmes de garanties montrent quelques disparités :

En Espagne :

• 1 an pour les défauts de finition
• 3 ans pour les défauts d’habitabilité
• 10 ans pour les défauts structurels

En France :

• 1 an : Garantie de parfait achèvement
• 2 ans / 3 ans : Garantie de bon fonctionnement 
• 10 ans : Garantie décennale (solidité, usage et destination de la construction)

Bien que similaire, le marché de la promotion immobilière espagnole se distingue du français par sa flexibilité réglementaire, ses projets de plus grande envergure, et sa forte orientation vers les résidences secondaires et le marché international. Ces différences constituent des opportunités pour les investisseurs, nécessitant une compréhension impérative des spécificités juridique locales.