Des signaux encourageants pour la reprise du marché immobilier (data Bien'ici)

Le début de l'année 2025 est encourageant pour la recherche immobilière. En janvier, nous constations déjà un record de visites sur le site Bien'ici avec près de 19 millions de visites et une tendance à 600 000 visites par jour. Les internautes consultent les annonces, comparent les biens, créent des alertes et vont jusqu'à contacter les professionnels pour avancer sur leurs projets d'achat.

L'audience est le reflet d'un contexte de meilleures conditions de financement, avec des taux de crédit moins élevé qu'en 2023, et des prix immobiliers qui rendent les projets finançables. C'est encourageant pour l'ensemble du marché immobilier car ces conditions favorables motivent les primo-accédants à devenir acquéreurs et à libérer ainsi des logements en location, créant un déblocage sur ce marché où l'offre est de plus en plus rare et la demande toujours plus importante.

D'après une étude Yougov de fin 2024, 34% des Francais déclarent avoir un projet immobilier à concrétiser en 2025. L'envie d'immobilier est là et les banques sont prêtes à accueillir des nouveaux clients.

En étudiant les différentes données du site Bien'ici, Régis Sébille a pu identifier la part de budget mensuel nécessaire au logement dans 20 grandes villes pour répondre à cette question : où est-ce intéressant d'acheter plutôt que de rester locataire ?

Le T3 est le logement type pour les primo-accédants. Ils disposent ainsi d'un bureau ou d'une chambre supplémentaire.

Dans les 20 villes françaises les plus représentatives, il faut prévoir un budget moyen d'environ 885 € pour louer un T3, avec des loyers médians au-dessus de 1000 € dans 4 villes (Bordeaux, Lyon, Nice et surtout Paris). Si l'on suit la règle des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, un ménage doit percevoir un revenu mensuel moyen de 2 650 € pour prétendre à la location d'un T3 dans les grandes villes.

Or, pour acheter dans ces mêmes villes, il faut prévoir un budget médian de 239 000 €... Avec un taux d'emprunt à 3 %, une mensualité de crédit sur 25 ans s'établit à 1 133 € (hors frais de notaire). Concrètement, passer de 885 € à 1 133 €, c’est un effort mensuel de 250 € pendant 25 ans ; ce qui n’est pas négligeable (+ 30 % de budget !), mais n’est pas tout à fait impossible…

L'arbitrage est différent selon la ville. Pour la moitié des villes de notre sélection, l'effort supplémentaire en terme de revenus ou d'apport semble très difficile à fournir pour habiter en centre-ville. Il reste cependant possible de trouver un T3 en périphérie mais il faudra alors accepter l'allongement des temps de trajet.

Actuellement, il est intéressant d'investir dans des villes moyennes comme Dijon, Grenoble, Le Havre, Nîmes ou Toulon où la différence entre budget location et budget achat est faible. Bien qu'il y ait des coûts annexes, le statut de propriétaire apparait plus sécurisant financièrement, ne serait-ce parce que les mensualités restent fixes dans le temps contrairement aux montants des loyers.

 Voici un état des lieux à date du budget nécessaire pour vivre dans un 3 pièces dans les villes françaises :

En conclusion, l'avenir du marché de la transaction semble positif, particulièrement pour les primo-accédants.

Ces derniers pourront profiter de l'élargissement du prêt à taux zéro dès le 1er avril 2025. Ils peuvent également bénéficier de l'exonération d'augmentation des frais de notaire et des conditions de donations familiales avantageuses.