"Le bail réel solidaire est une force pour l’accession à la propriété" – Interview de Delphine Zarka Moussin, directrice commerciale Immobilière 3F

Pour répondre à cet enjeu, un dispositif innovant a vu le jour : le Bail Réel Solidaire. En dissociant le foncier du bâti, il promet une accession à la propriété plus abordable. Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Quels en sont les avantages ? Pour y voir plus clair, Delphine Zarka Moussin, directrice commerciale chez Immobilière 3F, nous éclaire sur ce levier d’accession sociale à la propriété.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est actuellement très en vogue et plébiscité par les villes.

Cet outil a été créé d’après un constat simple : le terrain pèse lourd dans le prix d’achat d’un logement. Or dans le cas d’un appartement en copropriété, l’usage du terrain est limité par l’occupation de l’immeuble. Le BRS rend possible l’accès à la propriété aux ménages modestes en sortant le foncier le l’équation. Les logements peuvent ainsi être vendus avec une décote allant de 30 % à 50 %.

Le foncier est acheté par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et loué aux acquéreurs via un bail emphytéotique (de 99 ans dans 53 % des cas)[1]. Chaque copropriétaire, en plus de l’achat de son appartement, participe solidairement au remboursement du prêt de l’OFS par le versement d’une redevance faible, équivalente en moyenne à 2€ par m².

Le BRS est un véritable coup de pouce pour un premier achat immobilier. Il est d’ailleurs soumis à différents plafonds de revenus et ne s’applique qu’à l’achat de sa résidence principale. Grâce à la décote, il permet d’acquérir un logement correspondant à ses besoins (avec une chambre pour chaque occupant) avec une bonne localisation, sans avoir à s’éloigner du centre-ville. Il permet de redynamiser les quartiers en réhabilitation et d’apporter de la mixité sociale.

Ce type de projet fonctionne grâce à l’implication de ces différents intervenants :

• Le gouvernement : c’est en 2016 que le législateur a autorisé ce type de transaction. Un simulateur pour vérifier son éligibilité est disponible sur le site BoRiS.
• L’Organisme de Foncier Solidaire : il doit chercher et acquérir les terrains attractifs et veille pour qu’à la revente les profils des acquéreurs et les plafonds de prix soient respectés.
• Le promoteur : Groupe 3F possède déjà une expertise forte en maîtrise d’ouvrage et sa double casquette promoteur et OFS lui permet d’optimiser les coûts d’un nouveau projet.
• La commune : en engagent des projets en BRS, elle attire des profils divers et notamment des travailleurs locaux. Elle autorise parfois une exonération de la taxe foncière qui augmente l’attractivité de l’opération.
• Des particuliers : le BRS s’adresse directement à des profils "entre-deux", ne disposant pas de suffisamment de moyens pour une location ou un achat dans le privé.
• Les banques partenaires : tous les établissements ne permettent pas encore de financer les achats en BRS. Aujourd’hui, il faut s’adresser principalement aux banques mutualistes comme La Caisse d’Epargne, Le Crédit Agricole ou encore La Poste.

De plus en plus de promoteurs s’intéressent au BRS mais ils ne peuvent rien entreprendre sans la présence d’un OFS. Ce dernier peut effectivement imposer un cahier des avec ses préconisations et sa redevance.

D’après l’observatoire statistique FSF de 2024, 58 % des projets livrés étaient montés uniquement en BRS et 42 % mixaient BRS et opération libre. La tendance étant davantage de programmes mixtes. Concernant la typologie des programmes, elle reste classique avec une forte représentation des T3 puis des T4 et des T2.

Chez Groupe 3F, nous ne sommes pas seulement là pour livrer un logement. Nous proposons un véritable accompagnement à la copropriété. Nous expliquons les droits et devoirs de chacun. Nous nous assurons que l’acquéreur pourra financer le projet tout en conservant un reste à vivre confortable. Nous avons également des garanties de rachat et de relogement en cas de coup dur financier ou de séparation.

Le Groupe 3F est en contact régulier avec son parc de locataires et les salariés locaux (via Action Logement) et nous présentons le BRS aux profils répondant aux critères et susceptibles d’être intéressés. Ils se montrent généralement enthousiastes à l’idée de pouvoir devenir propriétaire.

Mais le dispositif de Bail Réel Solidaire étant encore jeune et méconnu du grand public, les prospects prennent parfois peur. Leurs proches les mettent en garde pensant que l’offre est trop belle pour être vraie. Et s’ils interrogent une banque qui ne finance pas ce type de projet, ils abandonnent leurs démarches.

Nous effectuons un long travail de communication pour rassurer les futurs acquéreurs. Les logements construits en BRS ont la même qualité de construction que dans le privé et il est possible d’effectuer tous les travaux désirés une fois propriétaire (hormis un changement de typologie).

En France, il existe une culture forte de la propriété et un attachement fort au foncier. Certains prospects ont le sentiment que ne pas être propriétaire du terrain, ce n’est pas pleinement être propriétaire. Il y a parfois une inquiétude concernant la redevance du terrain alors que celle-ci évolue peu, ce qui permet d’être gagnant sur le long terme.

Une autre inquiétude forte concerne la valorisation et la transmission du patrimoine et les conditions de revente. Ce type de logement est plus encadré que les autres car les futurs occupants (héritiers ou acheteurs) devront respecter les conditions et les plafonds de ressources du BRS pour maintenir l’intérêt du dispositif.

Il ne faut pas nécessairement penser le bail réel solidaire comme l’investissement de toute une vie mais comme une opportunité pour s’émanciper des contraintes de la location.

Le concept du Bail Réel Solidaire devrait se développer à l’avenir, pas seulement pour la question du prix d’acquisition, aussi pour les valeurs qu’il reflète. C’est un changement de la perception de la propriété inspiré par le système anglo-saxon. Elle devient plus solidaire et moins individualiste.

À mon sens, ce dispositif est idéal en zone tendue et complète le PSLA (Prêt Social Location-Accession) selon les localisations. Le dispositif doit être pensé pour aller plus loin et permettre d’acheter pour loger ses enfants, ses parents, des étudiants, … Sa démocratisation incitera le législateur à l’ouvrir à de nouveaux profils.