La FPI dresse un nouveau constat alarmant pour le marché de l'immobilier neuf

L'investissement des ménages poursuit sa chute au T2 2024 (-1,1%). La stagnation du pouvoir d'achat, la dégradation du marché du travail, et l'incertitude politique conduisent à des prévisions pessimistes, avec une estimation de -4,9 % pour l'année 2024 (Insee, OFCE...). La seule baisse des taux d'intérêt ne suffira pas à relancer le marché immobilier neuf.

L'inflation française se stabilise autour de 2,3% depuis mars 2024 (1,9% en août), contre encore 3% en février 2024. Cette situation a permis à la BCE d'entamer la réduction de ses taux directeurs dès juin. La situation politique et économique incertaine se traduit par une faible confiance des ménages depuis janvier, ce qui réduit les achats importants. Les pressions des instances européennes et des marchés financiers pour que la France réduise son déficit budgétaire pourraient annuler les effets positifs de la baisse des taux de crédit, en cours.

Les autorisations de logements collectifs baissent de 15,1% entre T2 2024 et T2 2023. Les mises en chantier progressent de 5,1% - notamment grâce aux acquisitions de CDC Habitat et Action Logement - même si elles restent basses en volume (33 300 au T2 2024 contre 53 000 au T2 2018).

La moyenne des autorisations mensuelles de logements collectifs depuis les dernières élections municipales baisse constamment par rapport à celle observée durant la précédente mandature. On compte ainsi environ 17 000 autorisations en moyenne entre 2020 et aujourd'hui contre 19 000 entre 2014 et 2020. Sur une année glissante, on atteint même une moyenne de 15 000. Le manque d'autorisations de logements collectifs (et donc de permis) entretient une crise durable du logement.

Au T2 2024, les mises en ventes de logements neufs s'effondrent encore. Avec seulement 13 953 logements neufs mis en vente, ce T2 est le plus bas observé depuis 2010.

Depuis la fin de l'année 2023, le taux de retrait des logements commercialisés a augmenté sensiblement, et se maintient à un niveau élevé en 2024. Au T2 2024 pour la France, 23 % des logements ont été retirés de la commercialisation.

Ce taux se maintenait autour des 5% en en 2022 et 2023.

Les ventes de logements neufs au T2 2024 ont chuté de 8,3%, atteignant 23 150, un niveau similaire à celui de l'an dernier. La fin du dispositif Pinel en 2025 pourrait entrainer une nouvelle baisse.

Les réservations nettes au détail baissent de 22,5%. Les ventes en bloc augmentent de 24,6%. Ces ventes, dues pour l'essentiel au programme de rachats de CDC Habitat et d'Action Logement, amortissent la chute des ventes aux particuliers, mais sont loin de les compenser sur le long terme.

En dépit de la légère amélioration des conditions de financement, les ventes aux propriétaires occupants continuent de baisser de 18,1 % sur le trimestre et la part des investisseurs s'amenuise de plus en plus. Cette chute de la demande a pour conséquence une durée plus longue de l'écoulement des stocks de logements déjà construits.

Aucune métropole ne présente des délais d'écoulement inférieurs à 12 mois. 11/21 ont dépassé 24 mois. Cependant, depuis un semestre, les délais ne s'allongent presque plus, voire se réduisent sur certains territoires.

La stratégie des gouvernements Borne puis Attal visant à faire baisser les prix pour relancer la demande est contredite par les chiffres : les prix se stabilisent à un niveau élevé (de l'ordre de 5 000 €/m²) depuis plusieurs trimestres.

Depuis le T3 2023, les prix de l'ancien baissent nettement. Les prix du neuf n'évoluent à la baisse (ou à la hausse) qu'en fonction des conditions économiques au moment du lancement des programmes (coûts de construction, foncier contraint : ZAN, friches...).

L'incertitude nuit à l'investissement des ménages et, par conséquent, au lancement des programmes immobiliers. Sans une politique du logement cohérente et prolongée, les mises en vente ne cessent de baisser. Bien que les chiffres du T2 ne soient que partiellement affectés par l'instabilité politique récente, le résultat global est une contradiction continue de l'offre. L'étreinte ne se desserre que légèrement sur la solvabilité de la demande (baisse des taux d'intérêt).

Les ventes au détail s'effondrent. Elles ne sont pas compensées en volume par la hausse des ventes en bloc. Il est difficile de trouver un équilibre financier avec les ventes en bloc. Elles sont loin de répondre aux besoins immédiats des particuliers.

Au-delà des variations trimestrielles, le prix moyen national reste stable car fortement contraint par la réglementation, la fiscalité, et la rareté des autorisations de construction.