La pénurie de logement se profile : la FPI dresse son bilan 2023

D'après la FPI, 2023 est l’une des pires années pour le logement collectif. Il y aurait aujourd’hui 100 000 logements à la vente.

Les autorisations de logements sont en baisse de 23 %, les ventes diminuent de 26 % et les réservations reculent de 38 %.

Pascal Boulanger, président de la FPI France a tenu à rappeler que 4 000 autorisations de construire en moins, c’était 50 000 logements qui n'étaient pas construits.

Les raisons de la baisse des mises en chantiers est double. Tout d'abord, les maires se montrent parfois frileux à délivrer des permis de construire et ensuite les difficultés actuelles à vendre n’incitent pas les promoteurs à lancer de nouveaux projets.

L'autre chiffre à retenir de ce bilan est l'augmentation du délai d’écoulement des logements. Pour les promoteurs, 12 mois est un bon délai de vente, or au 4^ème trimestre 2023, on atteint les 21 mois.

La FPI salue la volonté du gouvernement d’enfin s’intéresser à l’immobilier. Mais selon les professionnels, le marché est bloqué depuis novembre 2022 non pas en raison de l’offre mais en raison de la demande.

Tout d’abord, il est difficile pour les promoteurs de diminuer les prix de vente. Dans l'immobilier neuf, le prix du logement est avant tout un coût technique puisqu’il doit compenser le coût des matériaux, des études, des permis, de la main d’œuvre, etc. Pour afficher des prix de vente plus bas, les promoteurs devraient rogner sur leurs marges, ce qui est impensable dans un marché déjà compliqué.

Les professionnels de l'immobilier constate également au quotidien la perte de confiance des ménages. Bien que l’inflation progresse moins vite, elle reste présente et les particuliers continuent à s'auto-censurer, persuadés qu'on ne leur accordera pas de prêts immobiliers.

La FPI dresse un constat important dans la répartition des acquéreurs de logements neufs. En 1 an, elle compte 30 % d'acquéreurs-occupants en moins et surtout - 50 % d'investisseurs particuliers. L'évolution à la hausse des taux d'intérêts et des avantages fiscaux mis au régime ont eu raison de la rentabilité aux yeux des investisseurs.

Le besoin de logement existe mais la demande a besoin d’être stimulée. C'est pourquoi la FPI aimerait convaincre le gouvernement de mettre en place les mesures suivantes :

• Encourager le prolongement de lois fiscales comme Pinel ou PTZ ;
• Changer le mode de financement avec un prêt sur un bien et non pas sur une personne (dit modèle suisse ou suédois) ou un prêt avec une partie in fine sur le foncier (soit environ 20 % du prix du logement) ;
• Instaurer une mesure exceptionnelle sur 18 mois comme l’exonération des droits de succession qui incite les particuliers finançables à investir mais qui y renoncent majoritairement (donc aucun coût pour l’Etat).

La FPI redoute également des conséquences à long terme sur le marché de l'immobilier neuf. Un marché en crise risque en effet de faire fuir les compétences et notamment les directeurs. Or le métier de promoteur, chef d’orchestre de la construction, ne s’apprend pas à l’école mais bien sur le terrain. C'est un métier à haut risque financier car le promoteur finance le projet sur ces fonds propres jusqu’à la commercialisation dans un secteur où les délais sont particulièrement long : en moyenne 2 ans pour penser un projet et 20 mois pour construire.

Sans oublier que le non-lancement de programmes immobiliers impacte également d’autres secteurs comme les architectes, les métiers du bâtiment, les déménageurs, les notaires, ... Et la mobilité en général : "Les Français sont de plus en plus souvent contraints de renoncer à un emploi faute de trouver un logement" selon Pascal Boulanger, Président de la FPI France.