Comment construire l’immobilier à bas coûts demain ?

Pour réduire les coûts des programmes immobiliers, plusieurs solutions sont déployées par les promoteurs et les constructeurs. Certaines sont très innovantes.

Recourir à la fabrication hors-site

Cette technique consiste à produire en usine différentes parties d’un bâtiment plutôt que sur le chantier.

Elle permet :

• De réduire le délai de construction.
• D’atténuer les nuisances de chantier. Comme les poussières et le bruit.
• De limiter l’empreinte écologique du bâtiment. Avec des fondations moins impactantes pour le sol, des matériaux réemployables, une meilleure gestion des déchets, une consommation énergétique moindre.
• De mieux maîtriser les coûts.

Innover avec l'imprimante 3D béton

En 2022, Plurial Novilia, société du groupe Action Logement, a livré à Reims les 5 premières maisons réalisées en combinant l'impression 3D béton et des éléments préfabriqués hors site.

Cette technique offre plusieurs avantages comme :

• La réduction du temps de construction.
• Des consommations de matières réduites.
• Une plus grande créativité architecturale.

L’impression 3D béton peut cependant induire un surcoût d’environ 25 % par rapport à une construction béton classique.

Bien que faiblement déployée pour le moment en France, l’impression 3D béton tend à être de plus en plus utilisée par les acteurs de l’immobilier. Pour preuve, un immeuble de 5 logements collectifs en R+2 est en cours de construction en Bavière en Allemagne.

Proposer le recyclage urbain

Le recyclage urbain transforme des bâtiments vides en de nouveaux lieux de vie adaptés aux usages actuels et futurs, tout en favorisant le retour à la pleine terre et à la biodiversité. L’innovation a ici le champ libre.

La transformation de bureaux en logement en est un exemple.

Si recycler peut coûter aussi cher que de démolir et reconstruire, cette technique est tout de même mieux perçue par les habitants que la démolition. Elle consomme moins d’espaces naturels et permet de lutter contre l’étalement urbain.

Vinci Immobilier a décidé d’accélérer sa reconversion des terrains, pour dépasser de moitié leur chiffre d’affaires sur des opérations de recyclages urbains avant 2030.

Surélever les immeubles

Cette technique consiste à ajouter un ou plusieurs étages sur un bâtiment déjà existant pour créer de nouveaux logements tout en luttant contre l’étalement urbain.

Elle a le vent en poupe dans les grandes villes où le foncier est rare et cher. 10 à 15 % des immeubles pourraient être surélevés.

Faire baisser les prix d'acquisition des terrains

Pour optimiser le budget des constructions immobilières, les promoteurs actionnent d’autres leviers :

• Se lancer dans une renégociation foncière, avec éventuellement la mise en place de complément de prix lié à la réussite de la commercialisation.
• Mettre en place un échéancier de paiement du prix du terrain (paiement en plusieurs fois).

Des opportunités sont sans doute possibles auprès des mairies. Nouveaux logements et services associés (écoles, transports, etc.) sont facteurs de coûts pour les autorités locales mais également une perspective de recettes à venir.

Faire baisser les coûts de construction eux-mêmes

Dès le lancement des programmes immobiliers, les promoteurs s’attachent à faire baisser les gros postes de dépenses. En tête de liste, les coûts de construction.

Les actions mises en place portent sur :

• Des négociations plus dures des marchés avec les entreprises de travaux.
• La réalisation des chantiers en corps d’état séparés plutôt qu’en entreprise générale.
• La baisse des rémunérations allouées aux prestataires (architectes, maître d’œuvre, bureaux d’études, etc.).

Faire preuve de transparence peut vous aider à diriger ses négociations pour que chaque partie prenante réduise sa marge et rende possible le projet immobilier.

Proposer des logements plus compacts et donc moins chers

Le principe est simple : concevoir un logement plus petit avec le même nombre de pièce.

Par exemple, au lieu de construire des 3 pièces de 65 m², les promoteurs prévoient des 3 pièces optimisés de 58 m² (salle de bain plus petite au profit d’un séjour plus grand).

L’usage recherché par l’acquéreur est maintenu (2 chambres) dans un budget moindre.

Compte tenu de l’urgence climatique, la réduction des émissions de CO2, ou décarbonation, est une priorité pour l’ensemble des acteurs du bâtiment. Allier construction immobilière, budget optimisé et préservation de l’environnement est possible. Voici quelques pistes.

Mettre en place des solutions passives

Une conception optimisée du bâtiment permet de mettre en place des solutions passives pour mieux vivre avec le réchauffement climatique.

Par exemple :

• Imaginer des espaces extérieurs végétalisés pour lutter contre les îlots de chaleur urbain.
• Construire des appartements traversants pour permettre une ventilation naturelle, avec des occultations (persiennes, toits végétalisés) et des espaces extérieurs pour éviter le recours à la climatisation individuelle énergivore.
• Améliorer l’isolation des appartements.
• Dessiner des appartements flexibles pour permettre aux familles d’y vivre plus longtemps (proposition de typologie intermédiaire, réversibilité de l’appartement).

Proposer une énergie propre

Mettre en place une énergie propre pour la fourniture du chauffage et de l’eau chaude sanitaire (poste le plus émetteur de CO2) en privilégiant la production collective :

• Pompe à chaleur
• Réseau de chaleur urbain
• Chaufferie Biomasse
• Géothermie

Utiliser des matériaux biosourcés

Privilégier les matériaux de construction biosourcés de type cloisons de chanvre, laine, liège, bois, peinture aux algues... Ceux-ci ne sont pas forcément plus chers et ils sont plus respectueux de l’environnement.

Lancer des programmes à bas coûts en pleine crise du logement, c’est l’équation que doit résoudre l’ensemble des professionnels de l’immobilier et de la construction actuellement.

Alors que beaucoup de Français peinent à se loger, les promoteurs-constructeurs doivent faire preuve d’agilité et d’innovation, se renouveler, remettre en question les modèles traditionnels de production de logements qui ont fonctionné en période de prospérité. L’objectif est double : faire prospérer leur activité et répondre à la demande.

Le Premier ministre Gabriel Attal a annoncé le 30 janvier 2024 devant les députés de l’Assemblée nationale de nouvelles mesures visant à créer un "choc d’offre" pour le logement. Face à cette main tendue vers le secteur, les professionnels ont d’ores et déjà ouvert le dialogue avec le gouvernement pour trouver des solutions de relance. Affaire à suivre…