Pourquoi confier la gestion de sa location à un professionnel ?

En novembre 2021, l’INSEE a publié les résultats d’une étude sur les propriétaires français. On y apprend que 58 % des ménages français sont propriétaires. La moitié de ces 58 % possède au moins 2 logements et 49 % d’entre eux ont le statut de bailleur.

Ce rôle de bailleur n’est pas de tout repos. Il faut faire preuve d’organisation, ne pas craindre les tâches répétitives et parfois fastidieuses et suivre l’évolution de la législation. Ces dernières années, cette législation est plutôt en faveur du locataire et le risque de sanctions pour le bailleur est plus élevé.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de la gestion locative, voici plusieurs points qui doivent retenir votre attention.

Le premier est de s’assurer de la qualité du logement. Le bailleur doit obligatoirement proposer à la location un logement décent. Il doit répondre à plusieurs critères dont entre autres :
■ Une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
■ Assurer la sécurité de l’occupant ;
■ L’étanchéité des plafonds et des murs et aération correcte du logement.

L’état général du logement est d’ailleurs attesté par les différents diagnostics immobiliers que le bailleur doit obligatoirement fournir lors de la signature du bail de location. Ils communiquent des informations essentielles sur la qualité des installations d’électricité, de gaz, l’absence de nuisibles ou de risques naturels.

Celui qui fait le plus parler de lui ces derniers mois, c’est évidemment le DPE, le diagnostic de performance énergétique, qui régulera désormais de nombreuses conditions de location.

Le deuxième point de vigilance c’est le loyer. Pour fixer son montant, il faut tenir compte de la surface du logement, des équipements, de l’environnement et donc des loyers pratiqués par les autres bailleurs. Il faut également respecter un plafond dans les zones soumises à encadrement des loyers ou bien pour profiter d’un avantage fiscal comme Pinel, Denormandie ou encore Loc’Avantages. L’objectif est bien entendu d’assurer la rentabilité minimum de son investissement, en couvrant une partie des échéances de prêt.

Le troisième point important de la mise en location c’est le contrat. Bail classique, meublé, étudiant, colocation, mobilité, … Chacun a ses particularités et sa stratégie de location associée ! Ce document juridique est indispensable et capital pour la location.

Enfin, le choix du locataire est une étape clé. Il est important de bien étudier les dossiers des candidats. Vous avez le droit de demander des garanties mais la liste imposée par la loi ALUR se résume à une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour, …), des justificatifs de revenus (3 bulletins de salaires, bilans financiers pour un entrepreneur, avis d’imposition, indemnités retraite, simulation des APL, …), un justificatif d’activité (contrat de travail, convention de stage, extrait K-bis, …) et un justificatif de domicile (3 quittances de loyer, attestation sur l’honneur d’un hébergeant, …). Interdiction de demander des photos d’identité, une copie de la carte vitale, un relevé de compte bancaire, un contrat de mariage, un dossier médical ou un chèque de réservation.

Certains locataires réalisent de véritables dossiers proches d’une candidature professionnelle, parfois même avec une lettre de motivation. Il faut cependant rester vigilant car de faux documents peuvent se glisser dans une candidature, surtout sur un marché tendu.

Face à toutes ces contraintes, confier la gestion de son logement en location à un professionnel apparait comme une aide précieuse.

Le premier avantage est qu’il va suivre pour vous l’évolution de la législation. Le rôle du gestionnaire est de vous tenir informé de tous les impacts sur votre location qu’auraient un changement de législation. Les professionnels auront par exemple un rôle important à jouer dans la gestion des passoires thermiques sur le marché de la location. Ils devront informer les propriétaires-bailleurs des dates de gel de loyer ou d’interdiction de location. Ils pourront également les conseiller et les accompagner dans la réalisation de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.

Le gestionnaire joue le rôle d’intermédiaire neutre entre le bailleur et le locataire. Il prend en charge toute la partie mise en location d’un logement : la réalisation de photos, la rédaction de l’annonce, la diffusion de l’annonce sur les portails immobiliers, la sélection des candidats, la réalisation des visites et des états des lieux. La profession joue un rôle important dans la lutte contre la discrimination à la location. En effet, il est interdit de refuser de louer un logement sur la base de critères discriminants comme l’origine nationale, l’apparence physique, le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle présumée, etc.

Confier la gestion de sa location à un professionnel, c’est aussi se libérer de la partie administrative de celle-ci. Autrement dit, c’est lui qui enverra les appels de loyers, les quittances, le récapitulatif des charges au locataire ; ainsi que les déclarations fiscales au bailleur.

Le dernier avantage à mandater un professionnel pour gérer sa location, c’est sa disponibilité. Bien entendu, il est préférable de choisir un professionnel dans le même secteur que votre bien. Sa bonne connaissance du marché local sera indispensable pour la mise en location et vous pourrez bénéficier de son répertoire de locataires potentiels.

Avoir recours à un gestionnaire de location ne vous dédouane pas de votre rôle de bailleur. Vous participerez aux décisions de la copropriété lors des assemblées générales tout en bénéficiant d’une forme de souplesse et de tranquillité d’esprit pour la gestion de votre bien.

Cette chronique a été préparée dans le cadre de l'émission Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier diffusée le 22/04/22 sur radio.immo