Projet Loi de finances 2025 : quels changements attendre pour l'immobilier ?

Dans un contexte de rigueur budgétaire, le gouvernement prévoit de redéfinir le Prêt à Taux Zéro (PTZ), d’abandonner le dispositif Pinel et de réviser la fiscalité des locations meublées non professionnelles. En parallèle, malgré des critiques persistantes, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne subira pas de remise en cause fondamentale. Décryptons ces ajustements majeurs et leurs impacts attendus pour les acteurs du secteur immobilier.

L’une des mesures phares annoncées consiste à rendre le PTZ accessible à l’ensemble du territoire et réintroduire le financement des maisons individuelles. Actuellement limité aux zones tendues pour l’achat de logements neufs et aux zones détendues sous conditions de travaux, le PTZ pourrait redevenir universel pour les primo-accédants. Lors de l’Assemblée nationale du 1er octobre 2024, le Premier ministre Michel Barnier a exprimé sa volonté d'élargir ce dispositif, bien que les modalités pratiques restent à préciser.

Cette réforme, si elle se confirme, pourrait jouer un rôle clé dans la stimulation du marché. Combiné à une baisse des prix immobiliers et des conditions d'emprunt favorables, la mesure devrait induire des effets notables sur l’accession à la propriété.

En matière de rénovation énergétique, MaPrimeRénov’ verra son budget réduit à 2,3 milliards d’euros, contre 3,3 milliards en 2024. Cette diminution des financements pourrait affecter les acteurs de la rénovation et ralentir les projets dans les bâtiments anciens, malgré la pression écologique et réglementaire qui s’accentue.

Ce budget réduit pourrait également ralentir l’atteinte des objectifs nationaux de transition énergétique, un aspect que les professionnels devront intégrer dans leur stratégie de développement de l’offre de services en rénovation.

L’abandon de la Loi Pinel au 31 décembre 2024 ou au 31 mars 2025 marque un tournant pour le secteur locatif. Le dispositif, qui a permis de soutenir l’investissement locatif dans les logements neufs, a connu des résultats en demi-teinte et des coûts budgétaires élevés pour l’État.

En son absence, le secteur devra trouver de nouvelles solutions pour pallier le manque de logements intermédiaires, jusqu’ici permis par la Loi Pinel, en particulier dans les zones tendues. Les promoteurs et investisseurs devront ainsi adapter leurs stratégies, en l’absence d’un dispositif de défiscalisation équivalent.

Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), la loi de finances 2025 prévoit de supprimer l’amortissement sur la revente des biens. Désormais, les amortissements accumulés seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la taxation lors de la cession.

Cette harmonisation de la fiscalité du LMNP avec d’autres régimes pourrait dissuader certains investisseurs particuliers et inciter à un rééquilibrage vers des locations vides ou d’autres formes d’investissement. Ce changement aura un impact important pour les gestionnaires de biens meublés et devrait également influer sur l’offre de logements meublés, particulièrement prisés dans les zones touristiques.

Le DPE, critiqué pour sa complexité et ses imprécisions, fera certainement l’objet d’une mise à jour en 2025. Parmi les évolutions attendues, le calendrier d’interdiction de location pour les passoires thermiques sera clarifié, et les DPE réalisés avant juillet 2021 perdront leur validité en 2025.

Par ailleurs, dès le 1er janvier 2025, les logements classés E seront soumis à un audit énergétique obligatoire, ce qui représentera une contrainte supplémentaire pour les propriétaires et les professionnels de la gestion locative. Cette réforme, visant à renforcer les objectifs écologiques, nécessitera une adaptation des stratégies pour tous les acteurs du marché de l’immobilier.

Enfin, la question de la taxe d’habitation, supprimée progressivement de 2018 à 2023, fait de nouveau débat. Bien que le gouvernement ne se soit pas prononcé en faveur de sa réintroduction, certains parlementaires estiment qu’un retour pourrait pallier les déficits budgétaires des collectivités locales.

Pour les professionnels du secteur, cette éventuelle évolution mérite d’être surveillée, car elle pourrait avoir des impacts indirects sur le marché de la résidence principale. Ce dernier pourrait également être impactée par une révision de l'exonération de la plus-value en cas de revente avant 5 ans de détention.

En somme, le projet de loi de finances 2025 entraîne des réformes profondes pour le secteur du logement en France. Les professionnels de l’immobilier devront adapter leurs stratégies en fonction de nouvelles incitations et contraintes, tout en veillant aux tendances du marché et aux besoins écologiques. Dans cette période de transition, ces ajustements appellent à une anticipation rigoureuse pour minimiser les impacts potentiels et saisir les opportunités de croissance.