Quel avenir pour les passoires thermiques ?

On en parle depuis longtemps mais c'est cette année que le sujet des passoires thermiques va réellement impacter le marché immobilier français.

C’est cet été que les premières restrictions s’appliquent. Dès le 25 août 2022, les loyers seront gelés pour les logements en Diagnostic de Performance Energétique (DPE) F ou G. Dès le 1er janvier 2023, interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an pour les logements notés G.

Sur Bien'ici, à l'échelle nationale, les logements F et G représentent 12 % des annonces de transaction et 11 % des annonces de location. Pour la location, la part est quasiment identique à celle de l'année dernière. En revanche, sur la transaction la part de logements F et G a été multiplié par 2 en seulement 1 an. Elle passe de 2 % à 4 % pour les G et de 5 % à 8 % pour les F.

En recentrant l'analyse sur Paris, les logements à louer dont le DPE est noté F et G représente 1/4 de l’offre locative. Parmi eux, 10 % ne pourraient plus être loués si la loi était déjà appliquée. Sur le marché parisien comme national, la part des biens à vendre notés F et G a été multiplié par 2 en 1 an pour atteindre 25 % des logements en vente à Paris.

Sur le marché de la location, la pression est tellement importante que le critère DPE n'a pas énormément d'impact sur la décision de louer. La règle du "premier arrivé, premier servi" continue à s’appliquer tant que le candidat répond aux critères de revenus.

Pour la transaction, on voit en revanche un léger effet sur les contacts. Plus la note du DPE est mauvaise, plus le volume de contact par annonce baisse, ce qui montre l'importance de ce critère dans la décision d'achat. Autre constat de notre étude : le prix au m² des logements G a diminué d’environ 25 % depuis juin 2021.

La loi Climat et Résilience, qui fixe le calendrier des obligations énergétiques régissant la vente et la location, va s’étendre jusqu’en 2050. L’objectif final est que tous les logements vendus et loués soient notés A ou B. Cela signifie qu'ils consomment moins de 110 kWh/m²/an et émettent moins de 11 kg CO₂/m²/an.

Ces restrictions concernent tout le monde mais avant tout les bailleurs, qui doivent agir dès aujourd’hui pour pérenniser leur investissement. Vendeurs et acquéreurs seront aussi impactés dans la mesure où les notes des logements influenceront les prix immobiliers ! Entre fatalité et opportunité, la frontière est ténue !

Les travaux d'amélioration de la performance énergétique s'articulent autour de 3 grandes catégories de travaux :

• l'isolation ;
• la ventilation ;
• la production d'énergie pour le chauffage.

Le champ des possibles est assez large et il y a tout intérêt de les combiner pour réduire la consommation énergétique globale du logement. Et puisqu’il faut agir, autant le faire maintenant tant qu’il est possible de bénéficier d’aides financières comme :

• MaPrimeRénov’ (y compris pour les copropriétés)
• L’éco-PTZ
• ou encore le soutien de certaines banques comme le prêt avance rénovation proposé par La Banque Postale et le Crédit Mutuel.

Le portail du gouvernement France Rénov’ permet également d’être guidé dans son projet de rénovation par des experts.

En observant l'évolution du calcul du DPE du 1er juillet 2021, on remarque que 7 % des annonces de logements G étaient seulement classés F avec les anciens critères. Ils ont changé de catégories pour une différence de 30 kwh/m²/an avec le nouveau barème. 1/3 des annonces de logements actuellement G nécessitent un gain de 60 kwh/m²/an pour améliorer leur note et passer à F. Cette première marche semble atteignable !

La question de la rénovation énergétique chez les propriétaires-bailleurs n'est pas si nouveau car c'est le principe de la loi Denormandie qui connait un fort succès depuis 2019. Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux proportionnels au nombre d’années de mise en location après travaux : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Il y a donc fort à parier que certains investisseurs voient les passoires thermiques comme une opportunité. Ils profiteront des prix bas des logements classés F et G, les rénoveront et les remettront sur le marché de la location ou de la transaction.

Il y a un vrai intérêt de pouvoir cumuler les avantages fiscaux en Denormandie et MaPrimeRénov’. On a fait l'exercice chez Bien'ici pour cibler les biens répondant aux critères suivants :

• la zone géographique car 245 villes sont éligibles à la loi Denormandie ;
• le prix d'achat du bien n'excède pas 225 000 € pour respecter le seuil des 300 000 € dont 25 % de travaux ;
• le prix au m² est inférieur à 5 500 € ;
• le DPE est classé G.

Vous pouvez consulter les résultats de cette recherche sur www.bienici.com/radioimmo. Vous trouverez peut-être la perle rare parmi les 2 000 annonces de maisons et d'appartements à vendre.

Le volume d'annonces de vente des logements G est en progression depuis mai 2021 et va continuer à évoluer mais difficile d'établir s'il y aura un transfert des logements en location vers le marché de la transaction.

Cette chronique a été préparée dans le cadre de l'émission Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier diffusée le 18/02/22 sur radio.immo